Utama Hartanah Panduan Lengkap Miliki Rumah Idaman 2018

Panduan Lengkap Miliki Rumah Idaman 2018

196
0

Rumah IdamanRamai dalam kalangan masyarakat Malaysia ingin memiliki rumah sebagai sebuah kediaman idaman. Rumah idaman yang diimpikan kadangkala terpaksa dipendamkan sahaja gara-gara tidak mempunyai ilmu tentang pembelian rumah.

Idam Rumah Idaman

Harga rumah juga semakin meningkat saban tahun dan sekiranya peluang memiliki rumah terus ditangguhkan, berkemungkinan anda tidak layak untuk memilikinya pada masa akan datang kerana harga rumah sentiasa meningkat.

Kami  telah menyediakan dua siri tulisan yang boleh dijadikan panduan buat bakal pembeli rumah. Panduan ini ditulis agar dapat memudahkan anda dalam urusan jual beli yang akan anda hadapi sewaktu membuat keputusan membeli rumah.

Beberapa aspek penting perlu anda tekankan supaya tidak tersalah membuat pilihan sewaktu membeli rumah. Pembelian rumah tidaklah semudah membeli sehelai baju kerana ia melibatkan kos yang besar serta urusan jual beli yang agak komplek.

Tujuan Membeli Rumah

Sebelum anda membuat keputusan membeli sesebuah rumah, anda perlu tahu tujuan sebenar pembelian rumah tersebut. Tujuan pembelian rumah samada untuk diduduki ataupun tujuan pelaburan kerana ia mempunyai sedikit perbezaan dari segi ciri-ciri yang perlu anda kaji terlebih dahulu.

Pembelian Rumah Untuk Diduduki

Sekiranya anda ingin membeli rumah sebagai kediaman sendiri, beberapa perkara perlu anda titikberatkan sebelum membuat keputusan. Ciri-ciri yang perlu ada adalah seperti berikut :

1) Jarak dari rumah ke tempat kerja adalah bersesuaian. Sebaik-baiknya rumah tersebut berdekatan dengan tempat kerja isteri (bagi yang sudah berkahwin) atau pun tempat kerja anda (belum berkahwin).
2) Mempunyai kemudahan pengangkutan awam yang mudah diakses.
3) Berhampiran dengan kemudahan awam seperti hospital / klinik, sekolah dan balai polis.
4) Kawasan kejiranan yang baik dan sebaiknya mempunyai persatuan penduduk ataupun rukun tetangga.
5) Mempunyai kadar jenayah yang sangat rendah dan selamat.

Pembelian Rumah Sebagai Pelaburan Jangka Panjang

Pembelian rumah sebagai satu pelaburan adalah sangat baik memandangkan ekonomi negara yang semakin tidak menentu, sudah pasti kita memerlukan pendapatan sampingan sebagai menampung kos sara hidup yang semakin meningkat.

Sebelum membuat keputusan untuk membeli rumah, beberapa aspek perlu dikaji supaya anda tidak mengalami kerugian pada  kemudian hari dan mendapat pulangan yang menguntungkan. Beberapa aspek yang boleh anda gunakan sebagai alat pengukur potensi pelaburan adalah :

1) Kadar sewa semasa di kawasan sekitar serta kadar pulangan sewa
2) Peratusan lampau kenaikan kadar sewa
3) Peratusan lampau kenaikan harga rumah
4) Return of Investment (ROI) ataupun anggaran pulangan atas pelaburan
5) Discounted cashflow dan net present value

Lima (5) aspek ini perlu dititikberatkan supaya anda membuat pilihan yang tepat sewaktu membuat keputusan membeli rumah idaman anda.

Jenis-jenis Rumah

Di Malaysia terdapat pelbagai jenis rumah yang menjadi pilihan. Antara jenis rumah yang terdapat di Malaysia adalah :

1) Rumah Banglo
2) Rumah Teres
3) Rumah Semi D
4) Rumah Bandar (Townhouse)
5) Pangsapuri / Pangsapuri Servis / Kondominium.

Kesemua jenis rumah ini sesuai untuk diduduki dan boleh juga dijadikan sebagai pelaburan jangka panjang. Namun begitu, pemilikan rumah-rumah ini perlulah bersesuaian dengan tujuan utama pembelian rumah yang akan anda lakukan kerana jika sebagai pelaburan, kadar pulangan bagi rumah yang anda miliki adalah berbeza bergantung kepada jenis rumah yang anda beli.

Kebiasaannya rumah yang mempunyai tanah tidak mempunyai kadar pulangan sewa yang tinggi berbanding pangsapuri ataupun kondominium. Tetapi bagi kenaikan harga rumah pangsapuri ataupun kondominium tidak setinggi rumah yang bertanah. Sebaiknya sebelum membuat pembelian, aspek seperti ini perlu dikaji terlebih dahulu.

Jenis Hak Milik Tanah

Anda boleh sahaja membeli jenis rumah idaman yang anda idamkan. Lokasi pemilikan rumah juga anda sahaja tentukan tetapi pastikan ia bersesuaian dengan tujuan sebenar pemilikan rumah tersebut. Beberapa perkara lain yang perlu anda ambilkira sewaktu membuat keputusan pemilihan rumah adalah status hak milik tanah rumah tersebut.

Sebelum membuat pembelian, terlebih dahulu semak juga jenis hak milik tanah rumah tersebut pada geran rumah. Ini kerana jenis hak milik tanah yang akan menentukan tempoh pegangan tanah hak milik anda. Ia juga akan menentukan tempoh pindah milik daripada penjual kepada pembeli.

1) Hak Milik Kekal (Freehold)

– Sekiranya rumah yang anda akan beli berada di atas tanah hak milik kekal, bermakna ianya kekal menjadi milik anda dan tiada tempoh had masa.
– Tempoh pindah milik juga lebih pendek dan kebiasaannya tiada sebarang sekatan. Ia juga tidak memerlukan kebenaran dari pihak berkuasa.
– Tempoh masa yang diperlukan adalah sekitar 4 bulan sahaja bagi memproses pindah milik daripada pemilik kepada pembeli.

2) Hak Milik Pajakan (Leasehold)

Hak milik tanah ini adalah secara pajakan di mana hak milik tanah ini mempunyai tempoh tertentu. Ia biasanya dipajak oleh pihak kerajaan kepada tuan tanah bagi tempoh 99 tahun.
Setelah tempoh 99 tahun, tuan tanah tidak lagi mempunyai hak ke atas tanah tersebut dan perlu menyambung tempoh pajakan dengan membayar kadar premium yang ditetapkan ataupun tanah tersebut diambil semula oleh kerajaan negeri.
Tempoh masa yang diambil adalah agak lama sekitar 6 hingga 10 bulan bagi memproses pindah hak milik kerana ia memerlukan kebenaran daripada pihak berkuasa.
Proses pemindahan hak milik antara penjual Bumiputera dan bukan Bumiputera agak sukar untuk diproses kerana kerajaan negeri mempunyai satu polisi dan juga kuota yang perlu diikuti bagi menjaga kepentingan hak Bumiputera dalam bidang hartanah dan kebiasaannya permohonan ini tidak diluluskan namun masih boleh membuat rayuan.
Jika baki pajakan tanah kurang dari 50 tahun, kemungkinan bank tidak akan memberikan pinjaman kepada pembeli yang memohon pinjaman.

Tanah Rizab Melayu

Status Tanah Rizab Melayu ataupun Malay Reserved hanya boleh dimiliki oleh pemilik berbangsa Melayu sahaja dan tidak boleh dijual kepada pembeli berbangsa lain.
Tanah Rizab Melayu berstatus hak milik kekal dan status pegangan geran akan bertulis Malay Reserved.

Lot Bumiputera

Status tanah ini biasanya hanya boleh dipindah milik kepada kaum Bumiputera sahaja.
Biasanya, semasa sesuatu projek perumahan sedang dibina, pihak berkuasa akan menetapkan kuota yang mesti dijual kepada Bumiputera sahaja.
Bagi rumah jenis leasehold dan freehold berstatus Bumiputera, ia tetap tidak boleh dijual kepada bukan Bumiputera.
Rumah jenis freehold Bumiputera hanya boleh dijual kepada bukan Bumiputera setelah hakmilik tanah ditukar menjadi hakmilik individu daripada pemaju.

Lain-lain Jenis Hak milik yang perlu anda tahu sebelum membeli rumah adalah seperti berikut :

1) Hak Milik Induk (Master Title)

Ia merujuk kepada status tanah yang masih belum dipecahkan lotnya daripada nama pemaju kepada nama pembeli.

2) Hak Milik Individu

Ia merujuk kepada status tanah untuk rumah bertanah yang mana ianya sudah dipecahkan lotnya daripada nama pemaju kepada nama pembeli.

3) Hak Milik Strata

Ia merujuk kepada status tanah untuk rumah tinggi (high rise) yang mana ianya sudah dipecahkan lotnya daripada nama pemaju kepada nama pembeli.

Kos Membeli Rumah

Sebelum membuat keputusan membeli rumah idaman anda, anda perlu membuat sedikit perkiraan supaya tidak melebihi bajet anda.

Deposit

Wang deposit diperlukan sebanyak 10% daripada harga rumah yang akan dibeli.
Kebiasaannya setelah anda membuat persetujuan untuk membeli rumah, anda diminta membuat bayaran tempahan (booking fee) terlebih dahulu sebanyak 3.18% kepada agen hartanah ataupun peguam yang dilantik sebagai pemegang amanah.
Setelah itu, anda akan mula membuat permohonan pinjaman perumahan melalui saluran yang disarankan. Sekiranya anda tidak mempunyai sebarang masalah kewangan, permohonan pinjaman anda akan lulus dalam tempoh 10 hari bekerja. Namun, sekiranya anda mempunyai masalah dengan pihak bank, proses permohonan pinjaman mungkin akan mengambil sedikit masa.
Anda juuga akan menandatangani perjanjian jual beli dan perlu membuat bayaran baki deposit 6.82% lagi.

Kos Guaman Dan Duti Setem

Kos guaman dan duti setem biasanya ditanggung oleh pembeli di mana anda perlu menyediakan kira-kira 3% – 5% daripada nilai rumah. Kos guaman ini termasuklah kos fi professional peguam, disbursement dan juga duti setem.
Kos guaman ini pula dikenakan pada dua perjanjian iaitu perjanjian jual beli dan perjanjian perumahan.
Kebiasaannya, peguam yang menguruskan perjanjian jual beli akan mengenakan caj sebanyak RM 500 sebagai kos guaman dan duti setem sebelum draf perjanjian dibuat. Setelah perjanjian jual beli ditandatangani, peguam akan menghantar pula amaun penuh untuk dijelaskan oleh pembeli.
Bagi perjanjian pinjaman perumahan pula, terdapat sesetengah bank memberikan pakej di mana kos perjanjian pinjaman perumahan disertakan sekali dalam pinjaman perumahan. Namun begitu, ada juga sesetengah bank yang tidak membenarkan pakej tersebut.

Kos-kos lain

Terdapat kos-kos lain yang perlu ditanggung oleh pembeli seperti kos insuran dan kos penilaian. Namun, kebiasaannya kos tersebut disertakan bersama pinjaman perumahan.
Sebaiknya anda dapatkan maklumat lengkap dari pihak bank tentang pakej.

Untuk pinjaman perumahan ada juga kos insuran dan penilaian yang perlu ditanggung. Kos ini biasanya disertakan ke dalam pinjaman perumahan. Tapi elok juga anda tanyakan jurubank untuk kepastian bagi pakej yang dipilih.

Persediaan Memohon Pinjaman Perumahan

Sebelum membuat pinjaman perumahan, anda perlu melakukan beberapa berikut :

1) Laporan CCRIS  

Pihak bank akan menyemak status CCRIS anda sebelum meluluskan sebarang pinjaman. Sekiranya anda mempunyai sebarang kelewatan bayaran melebihi 2 bulan tunggakan, ia akan menyebabkan permohonan anda ditolak. Oleh itu, rekod CCRIS anda perlu bersih sebelum membuat pinjaman. Dapatkan laporan CCRIS anda di Bank Negara.

2) Pre-qualification Dengan Bank

Anda boleh menghubungi pihak bank untuk membuat saringan awal pinjaman perumahan. Pihak bank akan memberikan anggaran pinjaman yang boleh anda mohon berdasarkan pendapatan bulanan anda.

3) Sediakan Dokumen Selengkapnya

Beberapa dokumen penting yang perlu anda sediakan adalah seperti berikut :

1. Salinan kad pengenalan
2. Slip gaji 3 bulan
3. Bank statement 3 bulan
4. Penyata KWSP dan /atau borang EA
5. Dokumen sokongan untuk pendapatan sampingan (sewa, ASB dll.)
6. Surat tunjuk minat membeli rumah (surat tawaran / tunjuk minat / ‘booking form’)

Memohon Pinjaman Perumahan

Margin Pinjaman Perumahan

1) Anda layak mendapat margin pinjaman sehingga 90% sekiranya ia merupakan rumah pertama anda. Baki 10% lagi perlulah dibayar secara tunai melalui deposit.
2) Bagi pinjaman rumah kedua pula, anda layak mendapat margin pinjaman sebanyak 90%.
3) Bagi pinjaman perumahan ketiga pula, ia berdasarkan bilangan hutang anda dengan pihak bank. Sekiranya anda mempunyai hutang bagi rumah pertama dan kedua, margin pinjaman ketiga yang layak untuk anda hanyalah sebanyak 70%. Namun begitu, sekiranya pinjaman perumahan rumah pertama dan kedua telah selesai dibayar, maka rumah ketiga yang hendak dibeli boleh mendapat margin pinjaman 90%.

Tips Membeli Rumah Idaman Tanpa Modal

Sebenarnya anda boleh membeli rumah idaman anda tanpa menggunakan modal menggunakan beberapa cara berikut :

1) Menggunakan skim pinjaman 100%
2) Mark-up harga rumah untuk mendapat lebih pinjaman
3) Membuat pengeluaran KWSP

Walaubagaimanapun, anda juga perlu menyediakan wang tunai dalam anggaran 14 – 15% daripada rumah yang dibeli. Ia diperlukan untuk :

1) Sebagai pembayaran booking fee iaitu komitmen untuk membeli sesebuah rumah. Kebiasaannya anda dikehendaki bayar sebanyak 3% dari nilai rumah.
2) Semasa proses menandatangani perjanjian jual beli, kebiasaannya pemilik rumah memerlukan baki deposit 7%. Bagi pembeli yang menggunakan skim 100% pula, ada sesetengah pemilik membenarkan baki deposit dibayar semasa disbursement.
3)  Anda juga perlu membuat bayaran terhadap kos guaman perjanjian jual beli dan juga perjanjian pinjaman perumahan.

Setelah selesai semua transaksi jual beli, bank kemudian akan membayar balik kos deposit anda kecuali kos transaksi untuk guaman dan duti setem.

Skim Perumahan

Terdapat dua jenis skim perumahan yang boleh anda pilih bagi membeli rumah buat kali pertama. Antara skim yang ditawarkan adalah :

1) Skim Rumah Pertamaku
2) Skim Perumahan Belia

>>> Skim Rumah Pertamaku & Skim Perumahan Belia

Mark-up Harga Rumah

1) Kebanyakan pembeli akan menggunakan teknik ini di mana pembeli akan membeli dengan harga yang telah dinaikkan di dalam perjanjian jual beli.
2) Secara tidak langsung, pembeli akan memperolehi lebihan wang untuk menampung kos deposit dan kos belian.
3) Pembeli akan mendapat lebihan wang tersebut setelah selesai proses tukar nama
4) Tempoh bagi mendapatkan wang lebihan ini bergantung kepada status hartanah samada ia milik kekal ataupun milik pajakan

Membuat Pengeluaran KWSP

Anda boleh membuat pembelian rumah menggunakan wang KWSP Akaun 2 anda di mana hanya 10% daripada harga rumah sahaja yang dibenarkan

Contoh: jika rumah yang anda hendak beli berharga RM200 000, anda cuma boleh mengeluarkan maksimum 10% daripada RM200 000, tidak lebih daripada itu.

Seterusnya >>> Prosedur Beli Rumah Idaman